¿Cuáles son las métricas principales de 7 KPI de un negocio de REIT?

A medida que el mercado artesanal continúa evolucionando, se ha vuelto cada vez más importante para que los propietarios y artesanos de pequeñas empresas controlen de cerca su rendimiento mediante el uso de indicadores clave de rendimiento (KPI). Estas métricas proporcionan ideas invaluables sobre la salud y el éxito de sus negocios. En esta publicación de blog, exploraremos los 7 KPI específicos de la industria que son esenciales para los fideicomisos de inversión inmobiliaria (REIT) que operan en mercados artesanales. Ya sea que sea un propietario de un negocio experimentado o que simplemente comience, comprender y aprovechar estos KPI puede ayudarlo a tomar decisiones informadas e impulsar su negocio hacia un mayor éxito.

Fondos de Operaciones (FFO)

Definición

Los fondos de Operations (FFO) son un indicador clave de rendimiento que refleja el rendimiento operativo de un fideicomiso de inversión inmobiliaria (REIT). Mide el efectivo generado a partir de las operaciones comerciales principales del REIT al agregar gastos de depreciación y amortización a las ganancias. FFO es fundamental para medir, ya que proporciona una representación más precisa del rendimiento del REIT en comparación con el ingreso neto, ya que excluye los efectos de los elementos y ganancias/pérdidas no en efectivo de las ventas de propiedades. Este KPI es importante ya que afecta el desempeño comercial al indicar la capacidad del REIT para generar flujo de efectivo de sus tenencias inmobiliarias, lo cual es esencial para pagar dividendos a los accionistas y financiar adquisiciones y desarrollos de propiedades.

Cómo calcular

La fórmula para calcular FFO es: fondos de operaciones = ingreso neto + depreciación y amortización: ganancias/pérdidas en las ventas de propiedades. El ingreso neto representa las ganancias del REIT, mientras que la depreciación y la amortización se agregan nuevamente para tener en cuenta la naturaleza no monetaria de estos gastos. Las ganancias o pérdidas en las ventas de propiedades se restan, ya que no son parte de las operaciones comerciales principales del REIT. Al usar esta fórmula, FFO proporciona una imagen más precisa de la capacidad de generación de efectivo del REIT de sus tenencias inmobiliarias.

Ejemplo

Por ejemplo, si un REIT tiene un ingreso neto de $ 5 millones, los gastos de depreciación y amortización de $ 3 millones y ganancias en las ventas de propiedades de $ 1 millón, el cálculo de FFO sería: $ 5 millones (ingresos netos) + $ 3 millones (depreciación y Amortización) - $ 1M (ganancias en ventas de propiedades) = $ 7M en fondos de las operaciones.

Beneficios y limitaciones

La ventaja de usar FFO es que proporciona una representación más precisa del flujo de efectivo de un REIT de sus actividades comerciales principales, lo que es esencial para evaluar su capacidad de pagar dividendos a los accionistas y financiar las adquisiciones de propiedades. Sin embargo, una limitación de FFO es que no tiene en cuenta los gastos de capital o los pagos del servicio de la deuda, que también son componentes esenciales de la situación de flujo de efectivo de un REIT.

Puntos de referencia de la industria

Dentro del contexto de los Estados Unidos, los puntos de referencia típicos de FFO para REIT en el sector residencial multifamiliar varían de $ 2.50 a $ 3.50 por acción. El rendimiento superior al promedio se consideraría $ 3.51 a $ 4.50 por acción, mientras que el rendimiento excepcional sería superior a $ 4.50 por acción.

Consejos y trucos

• Concéntrese en maximizar los ingresos por alquiler y minimizar los gastos no monetarios para mejorar el FFO.
• Invierta en renovaciones o desarrollos de valor agregado para aumentar el flujo de efectivo de la propiedad y el FFO.
• Revise y actualice regularmente las evaluaciones de la propiedad para garantizar una valoración precisa de las tenencias inmobiliarias.

Fondos ajustados de las operaciones (AFFO)

Definición

Los fondos ajustados de las operaciones (AFFO) es un indicador de rendimiento clave que proporciona información sobre la salud financiera de un fideicomiso de inversión inmobiliaria (REIT). Mide la capacidad del REIT para generar flujo de efectivo a partir de sus actividades operativas al tiempo que contabiliza los gastos de capital en curso necesarios para mantener las propiedades. Este KPI es fundamental para medir porque refleja el flujo de caja sostenible del REIT y su capacidad para distribuir dividendos a sus inversores. Al comprender el AFFO, las partes interesadas pueden evaluar la capacidad del REIT para mantener y hacer crecer su cartera de propiedades al tiempo que proporciona rendimientos consistentes. También sirve como una medida crucial de la estabilidad financiera del REIT y la viabilidad a largo plazo.

Cómo calcular

Para calcular AFFO, la fórmula incluye ajustes a los ingresos netos, como agregar la depreciación y la amortización, restar las ganancias en las ventas de propiedades y el factorización en los gastos de capital recurrentes. Estos ajustes proporcionan una imagen clara del flujo de efectivo de las operaciones centrales del REIT, excluyendo ganancias o pérdidas únicas y permitiendo el mantenimiento continuo de la cartera de propiedades. La fórmula para calcular AFFO permite una representación más precisa del efectivo disponible para su distribución a los accionistas.

Ejemplo

Por ejemplo, si un REIT informa un ingreso neto de $ 5 millones, depreciación y amortización de $ 3 millones, ganancias de $ 500,000 en ventas de propiedades y gastos de capital recurrentes de $ 1.5 millones, el cálculo de AFFO sería el siguiente: Affo = $ 5,000,000 (ingreso neto) + $ 3,000,000 (depreciación y amortización) - $ 500,000 (ganancias en ventas de propiedades) - $ 1,500,000 (gastos de capital recurrentes) = $6,000,000 Esto implica que el REIT tiene $ 6 millones en fondos ajustados de las operaciones disponibles para su distribución a los accionistas y para una mayor inversión en la cartera de propiedades.

Beneficios y limitaciones

La ventaja de usar AFFO es que proporciona una representación más precisa del flujo de efectivo disponible para el REIT, lo cual es esencial para tomar decisiones de inversión y evaluar la salud financiera del REIT. Sin embargo, una limitación de AFFO es que no tiene en cuenta el valor de las propiedades o cambios en los valores de las propiedades a lo largo del tiempo, lo que también puede afectar el rendimiento general del REIT.

Puntos de referencia de la industria

En el contexto de los EE. UU., Los puntos de referencia de la industria típicos para AFFO en el rango del sector REIT desde 50-75% de fondos de operaciones (FFO). El rendimiento superior al promedio puede exceder 75%, mientras que un rendimiento excepcional puede lograr 90%+, reflejando la capacidad de un REIT para administrar eficientemente sus propiedades y generar fuertes flujos de efectivo.

Consejos y trucos

• Revise y analice regularmente los gastos de capital recurrentes para garantizar un cálculo preciso de AFFO
• Considere el impacto de los cambios potenciales en los valores de las propiedades en AFFO y ajuste las estrategias de inversión en consecuencia
• Busque mantener una relación affo competitiva en comparación con los puntos de referencia de la industria para demostrar la fortaleza financiera y los rendimientos atractivos para los inversores

Ingresos operativos netos (NOI)

Definición

El ingreso operativo neto (NOI) es un indicador de rendimiento clave que mide la rentabilidad de una propiedad de inversión inmobiliaria. Representa los ingresos generados por la propiedad después de restarse los gastos operativos. Noi es crucial en el contexto comercial inmobiliario, ya que proporciona un reflejo preciso de la eficiencia operativa y la salud financiera de la propiedad. Es fundamental medir, ya que afecta directamente el rendimiento y la rentabilidad de la inversión inmobiliaria. Un NOI positivo indica que la propiedad está generando ingresos suficientes para cubrir los gastos operativos y el servicio de la deuda, mientras que un NOI negativo indica problemas financieros y riesgos potenciales de inversión.

Cómo calcular

La fórmula para calcular el ingreso operativo neto es simple: ingresos generados por la propiedad menos los gastos operativos. Los ingresos incluyen ingresos por alquiler, tarifas de estacionamiento, ingresos por lavandería, etc. Los gastos operativos incluyen impuestos a la propiedad, seguros, servicios públicos, costos de mantenimiento y tarifas de administración de propiedades. Al restar estos gastos operativos de los ingresos totales, la cifra resultante es el ingreso operativo neto. Esta es una figura crítica, ya que proporciona una imagen clara del desempeño financiero de la propiedad.

Ejemplo

Por ejemplo, si una propiedad residencial multifamiliar genera $ 500,000 en ingresos totales y tiene $ 200,000 en gastos operativos, el ingreso operativo neto sería de $ 300,000. Esto significa que después de pagar todos los gastos operativos, la propiedad genera $ 300,000 en ganancias, que pueden usarse para cubrir el servicio de la deuda y proporcionar rendimientos a los inversores.

Beneficios y limitaciones

El beneficio de usar NOI como KPI es que proporciona una comprensión clara del desempeño financiero y la rentabilidad de la propiedad. Ayuda a los inversores y administradores de propiedades a tomar decisiones informadas sobre la propiedad. Sin embargo, una limitación de NOI es que no tiene en cuenta el financiamiento de la deuda o los gastos de capital, lo que puede afectar el desempeño financiero general de la propiedad.

Puntos de referencia de la industria

En la industria inmobiliaria de los Estados Unidos, el ingreso operativo neto promedio de las propiedades residenciales multifamiliares varía de $ 185,000 a $ 225,000, con propiedades de alto rendimiento que logran figuras de NOI de $ 300,000 o más. Estos puntos de referencia reflejan los niveles de rendimiento típicos, superiores al promedio y excepcionales para este KPI dentro de la industria.

Consejos y trucos

• Revise y analice regularmente los gastos operativos de su propiedad para identificar áreas para ahorros de costos.
• Concéntrese en aumentar los ingresos de alquiler a través de precios estratégicos y servicios de valor agregado para mejorar el ingreso operativo neto.
• Considere implementar medidas de eficiencia energética para reducir los gastos de servicios públicos y aumentar el NOI.

Tasas de ocupación

Definición

Las tasas de ocupación son un indicador de rendimiento clave para REIT que miden el porcentaje de unidades de alquiler ocupadas en una cartera de propiedades. Esta relación es fundamental para medir, ya que proporciona información sobre el rendimiento operativo de los activos inmobiliarios y su capacidad para generar ingresos por alquiler. En el contexto comercial, las altas tasas de ocupación indican una fuerte demanda de propiedades de alquiler, lo que lleva a un flujo de efectivo consistente y un rendimiento potencialmente más alto para los inversores. Por el contrario, las bajas tasas de ocupación podrían indicar problemas subyacentes, como la gestión de la propiedad ineficaz o las ofertas de alquiler no atractivas, impactando el rendimiento comercial y la confianza de los inversores.

Cómo calcular

La fórmula para calcular las tasas de ocupación es el número total de unidades de alquiler ocupadas divididas por el número total de unidades de alquiler en la cartera, multiplicada por 100 para expresar el resultado como un porcentaje. El número total de unidades ocupadas representa a los inquilinos actuales que residen en las propiedades, mientras que el número total de unidades de alquiler incluye todas las unidades disponibles que podrían arrendarse. Al dividir las unidades ocupadas por el total de unidades disponibles y multiplicarse por 100, se deriva el porcentaje de ocupación.

Ejemplo

Por ejemplo, si la cartera de un REIT consta de 200 unidades de alquiler, y 180 de ellas actualmente están alquiladas a los inquilinos, la tasa de ocupación se calcularía de la siguiente manera: tasa de ocupación = (180 /200) x 100 = 90%. Esto significa que la tasa de ocupación para la cartera es del 90%, lo que indica que la mayoría de las unidades de alquiler están ocupadas, proporcionando una indicación positiva del rendimiento operativo.

Beneficios y limitaciones

Las altas tasas de ocupación son ventajosas ya que significan una fuerte demanda de propiedades de alquiler, lo que lleva a ingresos de alquiler consistentes y potencial para una mayor rentabilidad. Sin embargo, puede haber limitaciones en el uso de tasas de ocupación como una métrica independiente, ya que no tiene en cuenta las expiraciones del arrendamiento, la calidad del inquilino o las estrategias de precios de alquiler, lo que puede afectar los ingresos generales y la sostenibilidad a largo plazo de la cartera.

Puntos de referencia de la industria

Según los puntos de referencia de la industria en los EE. UU., La tasa de ocupación típica de las propiedades residenciales multifamiliares dentro del sector REIT varía desde ~ 92% a 95%, representando niveles de rendimiento excepcionales por encima del promedio. Estos puntos de referencia reflejan la fuerte demanda de viviendas multifamiliares y la naturaleza competitiva del mercado de alquiler.

Consejos y trucos

• Monitoree regularmente las tasas de ocupación para identificar tendencias y tomar decisiones operativas informadas.
• Implementar estrategias de marketing y retención de inquilinos para mantener altos niveles de ocupación.
• Manténgase informado sobre la dinámica del mercado local y ajuste los precios y las ofertas de alquiler en consecuencia.

Ratio de cobertura del servicio de la deuda (DSCR)

Definición

El índice de cobertura del servicio de la deuda (DSCR) es un indicador de rendimiento clave que mide la capacidad de una empresa para cubrir sus obligaciones de deuda con sus ingresos operativos. Es una relación crítica para medir en la industria del fideicomiso de inversión inmobiliaria (REIT), ya que indica la capacidad del REIT para cumplir con sus obligaciones hipotecarias y otros pagos de la deuda. Un DSCR alto indica que el REIT puede satisfacer cómodamente sus obligaciones de deuda, mientras que un DSCR bajo podría indicar posibles dificultades financieras. Por lo tanto, es crucial rastrear DSCR para garantizar la salud financiera y la sostenibilidad del REIT.

Cómo calcular

La fórmula para calcular DSCR es: Ingresos operativos netos (NOI) / Servicio de deuda total. El ingreso operativo neto es el ingreso total generado a partir de las propiedades del REIT menos los gastos operativos. El servicio total de la deuda incluye todos los pagos de principios y intereses que se deben a hipotecas y otras deudas. Al dividir el NOI por el servicio total de la deuda, el DSCR indica cuántas veces el REIT puede cubrir sus obligaciones de deuda con sus ingresos operativos.

Ejemplo

Por ejemplo, si Urban Oasis REIT tiene un ingreso operativo neto de $ 1,000,000 y un servicio total de deuda de $ 800,000, el cálculo de DSCR sería el siguiente: DSCR = $ 1,000,000 / $ 800,000 = 1.25. Esto significa que Urban Oasis REIT puede cubrir sus obligaciones de deuda 1.25 veces con sus ingresos operativos.

Beneficios y limitaciones

El beneficio de usar DSCR es que proporciona una indicación clara de la capacidad del REIT para atender su deuda, lo cual es crucial para mantener la estabilidad financiera y la confianza de los inversores. Sin embargo, una limitación de DSCR es que no tiene en cuenta los posibles cambios futuros en el flujo de efectivo u otros factores financieros que podrían afectar la capacidad del REIT para cumplir con las obligaciones de la deuda.

Puntos de referencia de la industria

En el contexto de los Estados Unidos, los puntos de referencia de la industria típicos para DSCR en la industria de REIT van desde 1.20 a 1.50. El rendimiento superior al promedio se consideraría en un DSCR de 1.50 o más alto, mientras que el rendimiento excepcional se reflejaría en un DSCR de 2.0 o más alto.

Consejos y trucos

• Concéntrese en aumentar los ingresos operativos netos a través de la gestión eficiente de la propiedad y la optimización de costos.
• Revise regularmente las obligaciones del servicio de la deuda y considere opciones de refinanciación para mejorar el DSCR.
• Implemente estrategias para aumentar los ingresos de la propiedad y reducir los gastos operativos para mejorar el DSCR.

Tasa de capitalización (tasa de capitalización)

Definición

La tasa de capitalización (tasa de capitalización) es un indicador de rendimiento clave que mide la tasa de rendimiento de una propiedad de inversión inmobiliaria en función de sus ingresos. Es una relación crítica para medir, ya que proporciona información sobre la rentabilidad potencial de una propiedad y ayuda a los inversores a evaluar el riesgo y el rendimiento de una inversión inmobiliaria particular. En el contexto comercial, la tasa de capitalización es esencial, ya que permite a los inversores comparar diferentes oportunidades de inversión y tomar decisiones informadas sobre la asignación de su capital. Es fundamental medir, ya que afecta el rendimiento empresarial al indicar la capacidad de la propiedad de generar ingresos y su valor general en el mercado.

Cómo calcular

La fórmula para calcular la tasa de límite es el ingreso operativo neto (NOI) dividido por el valor de mercado actual o el costo de adquisición de la propiedad. El ingreso operativo neto representa el ingreso total de la propiedad menos los gastos operativos, excluyendo cualquier pago de hipotecas o préstamos. El valor de mercado o el costo de adquisición refleja el valor de mercado actual o el precio al que se compró la propiedad. Al dividir el noi por el valor de la propiedad, la tasa de límite proporciona el rendimiento porcentual de la inversión.

Ejemplo

Por ejemplo, si una propiedad de bienes raíces tiene un ingreso operativo neto de $ 100,000 y se compró a un costo de $ 1,000,000, la tasa de límite se calculará como $ 100,000 / $ 1,000,000, lo que resultó en una tasa de límite del 10%.

Beneficios y limitaciones

El beneficio principal del uso de la tasa CAP es que proporciona un método directo para evaluar el rendimiento potencial en una propiedad inmobiliaria. Sin embargo, una limitación de la tasa de capitalización es que no tiene en cuenta la estructura de financiamiento o las implicaciones fiscales, lo que puede afectar el rendimiento real de la inversión de un inversor. Además, la tasa CAP puede no considerar factores como la apreciación de la propiedad o las condiciones futuras del mercado.

Puntos de referencia de la industria

Según los puntos de referencia de la industria, la tasa típica de la tasa de límite para las propiedades residenciales multifamiliares en los Estados Unidos desde 4% a 7%, con rendimiento superior al promedio que cae entre 7% a 10% y un rendimiento excepcional excediendo 10%.

Consejos y trucos

• Evalúe y compare regularmente las tasas de capitalización de inversiones inmobiliarias potenciales para identificar las oportunidades más lucrativas.
• Considere consultar con profesionales de bienes raíces o asesores financieros para obtener información sobre las tendencias del mercado y los objetivos óptimos de tasa de capitalización.
• Tenga en cuenta las consideraciones adicionales, como la apreciación de la propiedad y los cambios potenciales en el mercado al interpretar los resultados de la tasa de capitalización.

Tasa de retención de inquilinos

Definición

La tasa de retención de inquilinos es un indicador clave de rendimiento que mide el porcentaje de inquilinos que eligen renovar su contrato de arrendamiento al final de su período. Esta relación es fundamental para medir, ya que refleja directamente la satisfacción de los inquilinos y la efectividad de la administración de la propiedad para satisfacer sus necesidades. En el contexto comercial, una alta tasa de retención de inquilinos significa que las propiedades están bien mantenidas, las comodidades son satisfactorias y la experiencia general de vida es positiva. Por otro lado, una baja tasa de retención de inquilinos puede indicar problemas con la administración de la propiedad, el servicio al cliente o la calidad de las unidades de alquiler. Por lo tanto, medir este KPI es fundamental para evaluar la eficiencia operativa y el nivel de satisfacción de los inquilinos, ya que afecta directamente el desempeño financiero del negocio.

Cómo calcular

La fórmula para calcular la tasa de retención de inquilinos es el número de inquilinos que eligen renovar su contrato de arrendamiento dividido por el número total de inquilinos al comienzo del plazo de arrendamiento, multiplicado por 100. El numerador representa la acción deseada (renovando el arrendamiento), mientras que El denominador representa el grupo total de inquilinos elegibles para la renovación del arrendamiento. Esta relación proporciona una clara instantánea de la satisfacción y la lealtad del inquilino, así como la efectividad de la administración de la propiedad en los inquilinos de retención.

Ejemplo

Por ejemplo, si una compañía de administración de propiedades tiene 100 inquilinos al comienzo del plazo de arrendamiento y 80 inquilinos eligen renovar su arrendamiento, el cálculo para la tasa de retención de los inquilinos sería el siguiente: tasa de retención de inquilinos = (80 /100) x 100 = 80%.

Beneficios y limitaciones

La ventaja de usar la tasa de retención de inquilinos como KPI es que mide directamente la satisfacción del inquilino y puede proporcionar información sobre las prácticas de gestión de propiedades. Sin embargo, una limitación de este KPI es que no tiene en cuenta las razones detrás de los inquilinos que eligen no renovar su arrendamiento, lo que podría deberse a factores más allá del control de la administración de la propiedad.

Puntos de referencia de la industria

Según los puntos de referencia de la industria, una tasa típica de retención de inquilinos en los EE. UU. Para propiedades multifamiliares residenciales varía del 75% al ​​85%. El rendimiento superior al promedio se consideraría del 85% al ​​90%, mientras que el rendimiento excepcional sería del 90% o más.

Consejos y trucos

• Encuestar regularmente a los inquilinos para comprender sus necesidades y abordar cualquier inquietud.
• Ofrece incentivos para las renovaciones de arrendamiento, como el alquiler con descuento para los inquilinos leales.
• Proporcione un servicio al cliente receptivo para mejorar la satisfacción y la lealtad del inquilino.
• Mantenga y actualice regularmente la propiedad para mejorar la experiencia general de vida.