Quais são as 7 principais métricas de um negócio de REIT?

À medida que o mercado artesanal continua a evoluir, tornou -se cada vez mais importante para os pequenos empresários e artesãos monitorar de perto seu desempenho através do uso de indicadores -chave de desempenho (KPIs). Essas métricas fornecem informações inestimáveis ​​sobre a saúde e o sucesso de seus negócios. Nesta postagem do blog, exploraremos os 7 KPIs específicos do setor que são essenciais para fundos de investimento imobiliário (REITs) que operam nos mercados artesanais. Se você é um proprietário de uma empresa experiente ou apenas começando, entender e alavancar esses KPIs pode ajudá -lo a tomar decisões informadas e levar seus negócios a um maior sucesso.

Fundos das operações (FFO)

Definição

Os fundos das operações (FFO) são um indicador de desempenho essencial que reflete o desempenho operacional de uma confiança de investimento imobiliário (REIT). Ele mede o dinheiro gerado pelas principais operações comerciais do REIT adicionando despesas de depreciação e amortização aos ganhos. A FFO é fundamental para medir, pois fornece uma representação mais precisa do desempenho do REIT em comparação com o lucro líquido, pois exclui os efeitos de itens não em dinheiro e ganhos/perdas das vendas de propriedades. Esse KPI é importante, pois afeta o desempenho dos negócios, indicando a capacidade do REIT de gerar fluxo de caixa a partir de suas participações imobiliárias, essencial para pagar dividendos aos acionistas e financiar aquisições e desenvolvimentos de propriedades.

Como calcular

A fórmula para o cálculo da FFO é: Fundos das operações = Receio líquido + depreciação e amortização - ganhos/perdas nas vendas de propriedades. O lucro líquido representa os lucros do REIT, enquanto a depreciação e amortização são adicionadas de volta para explicar a natureza não monetária dessas despesas. Os ganhos ou perdas nas vendas de propriedades são então subtraídos, pois não fazem parte das principais operações comerciais do REIT. Ao usar esta fórmula, o FFO fornece uma imagem mais precisa da capacidade de geração de dinheiro do REIT de suas propriedades imobiliárias.

Exemplo

Por exemplo, se um REIT tiver um lucro líquido de US $ 5 milhões, despesas de depreciação e amortização de US $ 3 milhões e ganhos nas vendas de propriedades de US $ 1 milhão, o cálculo de FFO seria: US $ 5 milhões (lucro líquido) + US $ 3 milhões (depreciação e depreciação e Amortização) - US $ 1 milhão (ganhos nas vendas de propriedades) = US $ 7 milhões em fundos das operações.

Benefícios e limitações

A vantagem de usar o FFO é que ele fornece uma representação mais precisa do fluxo de caixa de um REIT de suas principais atividades comerciais, essencial para avaliar sua capacidade de pagar dividendos aos acionistas e financiar aquisições de propriedades. No entanto, uma limitação de FFO é que ele não responde por despesas de capital ou pagamentos de serviço da dívida, que também são componentes essenciais da situação de fluxo de caixa de um REIT.

Benchmarks da indústria

No contexto dos EUA, os benchmarks típicos de FFO para REITs no setor residencial multifamiliar variam de US $ 2,50 a US $ 3,50 por ação. O desempenho acima da média seria considerado de US $ 3,51 a US $ 4,50 por ação, enquanto o desempenho excepcional seria superior a US $ 4,50 por ação.

Dicas e truques

• Concentre-se em maximizar a receita do aluguel e minimizar as despesas que não são em dinheiro para melhorar a FFO.
• Invista em reformas ou desenvolvimentos de valor agregado para aumentar o fluxo de caixa da propriedade e as FFO.
• Revise e atualize regularmente as avaliações de propriedades para garantir uma avaliação precisa das participações imobiliárias.

Fundos ajustados das operações (AFFO)

Definição

Os fundos ajustados das operações (AFFO) é um indicador de desempenho essencial que fornece informações sobre a saúde financeira de um Trust (REIT). Ele mede a capacidade do REIT de gerar fluxo de caixa a partir de suas atividades operacionais, considerando as despesas de capital em andamento necessárias para manter as propriedades. Esse KPI é fundamental para medir porque reflete o fluxo de caixa sustentável do REIT e sua capacidade de distribuir dividendos aos seus investidores. Ao entender o AFO, as partes interessadas podem avaliar a capacidade do REIT de manter e aumentar seu portfólio de propriedades, fornecendo retornos consistentes. Também serve como uma medida crucial da estabilidade financeira e da viabilidade a longo prazo do REIT.

Como calcular

Para calcular a AFFO, a fórmula inclui ajustes no lucro líquido, como adicionar depreciação e amortização nas costas, subtrair ganhos nas vendas de propriedades e fatorar em despesas de capital recorrentes. Esses ajustes fornecem uma imagem clara do fluxo de caixa das operações principais do REIT, excluindo ganhos ou perdas únicos e permitindo a manutenção contínua do portfólio de propriedades. A fórmula para calcular o AFFO permite uma representação mais precisa do dinheiro disponível para distribuição aos acionistas.

Exemplo

Por exemplo, se um REIT relatar um lucro líquido de US $ 5 milhões, depreciação e amortização de US $ 3 milhões, ganhos de US $ 500.000 em vendas de propriedades e despesas de capital recorrentes de US $ 1,5 milhão, o cálculo de afO seria o seguinte: Affa = US $ 5.000.000 (lucro líquido) + US $ 3.000.000 (depreciação e amortização) - US $ 500.000 (ganhos nas vendas de propriedades) - US $ 1.500.000 (despesas de capital recorrentes) = $6,000,000 Isso implica que o REIT possui US $ 6 milhões em fundos ajustados das operações disponíveis para distribuição para os acionistas e para investimentos adicionais no portfólio de propriedades.

Benefícios e limitações

A vantagem de usar o AFFO é que ele fornece uma representação mais precisa do fluxo de caixa disponível para o REIT, essencial para tomar decisões de investimento e avaliar a saúde financeira do REIT. No entanto, uma limitação do AFFO é que ele não explica o valor das propriedades ou alterações nos valores da propriedade ao longo do tempo, o que também pode afetar o desempenho geral do REIT.

Benchmarks da indústria

No contexto dos EUA, os benchmarks típicos da indústria para AFFO no setor REIT variam de 50-75% de fundos das operações (FFO). O desempenho acima da média pode exceder 75%, enquanto o desempenho excepcional pode alcançar 90%+, refletindo a capacidade de um REIT de gerenciar com eficiência suas propriedades e gerar fortes fluxos de caixa.

Dicas e truques

• Revise regularmente e analise as despesas de capital recorrentes para garantir um cálculo preciso de afo
• Considere o impacto de possíveis mudanças nos valores da propriedade no AFFO e ajuste as estratégias de investimento de acordo
• Procure manter uma proporção de AFO competitiva em comparação com os benchmarks do setor para demonstrar força financeira e retornos atraentes para os investidores

Receita operacional líquida (NOI)

Definição

O lucro operacional líquido (NOI) é um indicador essencial de desempenho que mede a lucratividade de uma propriedade de investimento imobiliário. Representa a receita gerada a partir da propriedade após a subtração de despesas operacionais. O NOI é crucial no contexto dos negócios imobiliários, pois fornece uma reflexão precisa da eficiência operacional e da saúde financeira da propriedade. É fundamental medir, pois afeta diretamente o desempenho e a lucratividade do investimento imobiliário. Um NOI positivo indica que a propriedade está gerando renda suficiente para cobrir as despesas operacionais e o serviço da dívida, enquanto um NOI negativo sinaliza problemas financeiros e risco potencial de investimento.

Como calcular

A fórmula para calcular a receita operacional líquida é simples: receita gerada a partir da propriedade menos as despesas operacionais. A receita inclui renda de aluguel, taxas de estacionamento, renda de lavanderia, etc. As despesas operacionais incluem impostos sobre a propriedade, seguros, serviços públicos, custos de manutenção e taxas de gerenciamento de propriedades. Ao subtrair essas despesas operacionais da receita total, o número resultante é a receita operacional líquida. Este é um número crítico, pois fornece uma imagem clara do desempenho financeiro da propriedade.

Exemplo

Por exemplo, se uma propriedade residencial multifamiliar gerar US $ 500.000 em receita total e tiver US $ 200.000 em despesas operacionais, a receita operacional líquida seria de US $ 300.000. Isso significa que, depois de pagar todas as despesas operacionais, a propriedade gera US $ 300.000 em lucros, que podem ser usados ​​para cobrir o serviço da dívida e fornecer retornos aos investidores.

Benefícios e limitações

O benefício de usar o NOI como KPI é que ele fornece uma compreensão clara do desempenho e lucratividade financeira da propriedade. Ajuda investidores e gerentes de propriedades a tomar decisões informadas sobre a propriedade. No entanto, uma limitação do NOI é que ela não considera o financiamento da dívida ou as despesas de capital, o que pode afetar o desempenho financeiro geral da propriedade.

Benchmarks da indústria

No setor imobiliário dos EUA, a receita operacional líquida média para propriedades residenciais multifamiliares varia de $ 185.000 a US $ 225.000, com propriedades de melhor desempenho alcançando figuras de NOI de US $ 300.000 ou mais. Esses benchmarks refletem os níveis de desempenho típicos, acima da média e excepcionais para este KPI dentro do setor.

Dicas e truques

• Revise regularmente e analise as despesas operacionais de sua propriedade para identificar áreas para economia de custos.
• Concentre-se no aumento da receita de aluguel por meio de preços estratégicos e serviços de valor agregado para melhorar a receita operacional líquida.
• Considere a implementação de medidas eficientes em termos de energia para reduzir as despesas de utilidade e aumentar o NOI.

Taxas de ocupação

Definição

As taxas de ocupação são um indicador de desempenho essencial para os REITs que medem a porcentagem de unidades de aluguel ocupadas em um portfólio de propriedades. Essa proporção é fundamental para medir, pois fornece informações sobre o desempenho operacional dos ativos imobiliários e sua capacidade de gerar renda de aluguel. No contexto comercial, as altas taxas de ocupação indicam uma forte demanda por propriedades de aluguel, levando a um fluxo de caixa consistente e retornos potencialmente mais altos para os investidores. Por outro lado, baixas taxas de ocupação podem sinalizar questões subjacentes, como gerenciamento ineficaz de propriedades ou ofertas de aluguel pouco atraentes, impactando o desempenho dos negócios e a confiança dos investidores.

Como calcular

A fórmula para calcular as taxas de ocupação é o número total de unidades de aluguel ocupadas divididas pelo número total de unidades de aluguel no portfólio, multiplicadas por 100 para expressar o resultado como uma porcentagem. O número total de unidades ocupadas representa os inquilinos atuais que residem nas propriedades, enquanto o número total de unidades de aluguel inclui todas as unidades disponíveis que podem ser arrendadas. Ao dividir as unidades ocupadas pelo total de unidades disponíveis e multiplicar por 100, a porcentagem de ocupação é derivada.

Exemplo

Por exemplo, se o portfólio de um REIT consistir em 200 unidades de aluguel, e 180 delas forem alugadas atualmente aos inquilinos, a taxa de ocupação será calculada da seguinte forma: taxa de ocupação = (180 /200) x 100 = 90%. Isso significa que a taxa de ocupação para o portfólio é de 90%, indicando que a maioria das unidades de aluguel está ocupada, fornecendo uma indicação positiva de desempenho operacional.

Benefícios e limitações

As altas taxas de ocupação são vantajosas, pois significam uma forte demanda por propriedades de aluguel, levando a renda consistente e potencial para maior lucratividade. No entanto, pode haver limitações no uso das taxas de ocupação como uma métrica independente, pois não explica as expirações de arrendamento, qualidade do inquilino ou estratégias de preços de aluguel, o que pode afetar a receita geral e a sustentabilidade de longo prazo do portfólio.

Benchmarks da indústria

De acordo com os benchmarks da indústria nos EUA, a taxa de ocupação típica para propriedades residenciais multifamiliares no setor REIT varia de ~ 92% a 95%, representando níveis de desempenho excepcionais acima da média. Esses benchmarks refletem a forte demanda por moradias multifamiliares e a natureza competitiva do mercado de aluguel.

Dicas e truques

• Monitore regularmente as taxas de ocupação para identificar tendências e tomar decisões operacionais informadas.
• Implementar estratégias de marketing e retenção de inquilinos para manter altos níveis de ocupação.
• Mantenha -se informado sobre a dinâmica do mercado local e ajuste os preços e ofertas de aluguel de acordo.

Taxa de cobertura do serviço da dívida (DSCR)

Definição

O índice de cobertura do serviço da dívida (DSCR) é um indicador de desempenho essencial que mede a capacidade de uma empresa de cobrir suas obrigações de dívida com sua receita operacional. É uma proporção crítica para medir no setor de Trust (REIT) de investimento imobiliário (REIT), pois indica a capacidade do REIT de cumprir suas obrigações de hipoteca e outros pagamentos da dívida. Um DSCR alto indica que o REIT é confortavelmente capaz de cumprir suas obrigações de dívida, enquanto um DSCR baixo pode sinalizar potencial sofrimento financeiro. Portanto, é crucial rastrear o DSCR para garantir a saúde financeira e a sustentabilidade do REIT.

Como calcular

A fórmula para calcular o DSCR é: Recurso operacional líquido (NOI) / serviço total da dívida. A receita operacional líquida é a receita total gerada a partir das propriedades do REIT menos as despesas operacionais. O serviço total da dívida inclui todos os pagamentos principais e de juros devidos a hipotecas e outras dívidas. Ao dividir a NOI por serviço total da dívida, o DSCR indica quantas vezes o REIT pode cobrir suas obrigações de dívida com sua receita operacional.

Exemplo

Por exemplo, se o Urban Oasis REIT tiver uma receita operacional líquida de US $ 1.000.000 e um serviço total de dívida de US $ 800.000, o cálculo do DSCR seria o seguinte: DSCR = $ 1.000.000 / $ 800.000 = 1,25. Isso significa que o Urban Oasis REIT pode cobrir suas obrigações de dívida 1,25 vezes com sua receita operacional.

Benefícios e limitações

O benefício do uso do DSCR é que ele fornece uma indicação clara da capacidade do REIT de atender sua dívida, o que é crucial para manter a estabilidade financeira e a confiança dos investidores. No entanto, uma limitação do DSCR é que ele não responde por possíveis mudanças futuras no fluxo de caixa ou outros fatores financeiros que possam afetar a capacidade do REIT de cumprir as obrigações de dívida.

Benchmarks da indústria

No contexto dos EUA, os benchmarks típicos da indústria para DSCR na indústria REIT variam de 1,20 a 1,50. O desempenho acima da média seria considerado em um DSCR de 1.50 ou maior, embora o desempenho excepcional seja refletido em um DSCR de 2.0 ou superior.

Dicas e truques

• Concentre -se no aumento da receita operacional líquida por meio de gerenciamento eficiente de propriedades e otimização de custos.
• Revise regularmente as obrigações do serviço da dívida e considere opções de refinanciamento para melhorar o DSCR.
• Implemente estratégias para aumentar a receita da propriedade e reduzir as despesas operacionais para aprimorar o DSCR.

Taxa de capitalização (taxa de capital)

Definição

A taxa de capitalização (taxa CAP) é um indicador de desempenho essencial que mede a taxa de retorno de uma propriedade de investimento imobiliário com base em sua receita. É uma proporção crítica para medir, pois fornece informações sobre a lucratividade potencial de uma propriedade e ajuda os investidores a avaliar o risco e o retorno de um investimento imobiliário específico. No contexto dos negócios, a taxa de CAP é essencial, pois permite aos investidores comparar diferentes oportunidades de investimento e tomar decisões informadas sobre a alocação de seu capital. É fundamental medir, pois afeta o desempenho dos negócios, indicando a capacidade da propriedade de gerar renda e seu valor geral no mercado.

Como calcular

A fórmula para calcular a taxa de limite é o lucro operacional líquido (NOI) dividido pelo valor atual de mercado ou custo de aquisição da propriedade. O lucro operacional líquido representa a receita total da propriedade menos as despesas operacionais, excluindo quaisquer pagamentos de hipoteca ou empréstimo. O valor de mercado ou o custo de aquisição reflete o valor atual de mercado ou o preço pelo qual a propriedade foi adquirida. Ao dividir o NOI pelo valor da propriedade, a taxa de CAP fornece o retorno percentual do investimento.

Exemplo

Por exemplo, se uma propriedade imobiliária tiver uma receita operacional líquida de US $ 100.000 e foi comprada a um custo de US $ 1.000.000, a taxa de PAC seria calculada como US $ 100.000 / US $ 1.000.000, resultando em uma taxa de limite de 10%.

Benefícios e limitações

O principal benefício do uso da taxa CAP é que ela fornece um método simples para avaliar o retorno potencial de uma propriedade imobiliária. No entanto, uma limitação da taxa de PAC é que ela não explica a estrutura de financiamento ou implicações fiscais, o que pode afetar o retorno real do investimento de um investidor. Além disso, a taxa de CAP pode não considerar fatores como valorização da propriedade ou condições futuras do mercado.

Benchmarks da indústria

De acordo com os benchmarks da indústria, a taxa típica de limite para propriedades residenciais multifamiliares nos EUA varia de 4% a 7%, com desempenho acima da média caindo entre 7% a 10% e desempenho excepcional excedendo 10%.

Dicas e truques

• Avalie regularmente e compare as taxas de limite de possíveis investimentos imobiliários para identificar as oportunidades mais lucrativas.
• Considere consultar os profissionais do setor imobiliário ou consultores financeiros para obter informações sobre as tendências do mercado e as metas ideais de taxa de limite.
• Considerações adicionais, como valorização da propriedade e possíveis mudanças no mercado ao interpretar os resultados da taxa de limite.

Taxa de retenção de inquilinos

Definição

A taxa de retenção de inquilinos é um indicador de desempenho essencial que mede a porcentagem de inquilinos que optam por renovar seu contrato no final de seu termo. Essa proporção é fundamental para medir, pois reflete diretamente a satisfação dos inquilinos e a eficácia do gerenciamento de propriedades no atendimento de suas necessidades. No contexto comercial, uma alta taxa de retenção de inquilinos significa que as propriedades são bem mantidas, as comodidades são satisfatórias e a experiência geral de vida é positiva. Por outro lado, uma baixa taxa de retenção de inquilinos pode indicar problemas com o gerenciamento de propriedades, o atendimento ao cliente ou a qualidade das unidades de aluguel. Portanto, medir esse KPI é fundamental para avaliar a eficiência operacional e o nível de satisfação dos inquilinos, pois afeta diretamente o desempenho financeiro dos negócios.

Como calcular

A fórmula para calcular a taxa de retenção de inquilinos é o número de inquilinos que optam por renovar seu arrendamento dividido pelo número total de inquilinos no início do termo do arrendamento, multiplicado por 100. O numerador representa a ação desejada (renovando o arrendamento), enquanto O denominador é responsável pelo pool total de inquilinos elegíveis para renovação de arrendamento. Essa proporção fornece um instantâneo claro de satisfação e lealdade do inquilino, bem como a eficácia do gerenciamento de propriedades em retenção de inquilinos.

Exemplo

Por exemplo, se uma empresa de gerenciamento de propriedade tiver 100 inquilinos no início do termo do arrendamento e 80 inquilinos optarem por renovar seu arrendamento, o cálculo da taxa de retenção de inquilinos seria o seguinte: taxa de retenção de inquilinos = (80 /100) x 100 = 80%.

Benefícios e limitações

A vantagem de usar a taxa de retenção de inquilinos como KPI é que ele mede diretamente a satisfação do inquilino e pode fornecer informações sobre as práticas de gerenciamento de propriedades. No entanto, uma limitação desse KPI é que ele não explica os motivos por trás dos inquilinos que optam por não renovar seu contrato, o que pode ser devido a fatores fora do controle do gerenciamento de propriedades.

Benchmarks da indústria

De acordo com os benchmarks da indústria, uma taxa típica de retenção de inquilinos nos EUA para propriedades multifamiliares residenciais varia de 75% a 85%. O desempenho acima da média seria considerado de 85% a 90%, enquanto o desempenho excepcional seria de 90% ou mais.

Dicas e truques

• Pesquise regularmente os inquilinos para entender suas necessidades e atender a quaisquer preocupações.
• Ofereça incentivos para renovações de arrendamento, como aluguel com desconto para inquilinos fiéis.
• Forneça atendimento ao cliente responsivo para melhorar a satisfação e a lealdade do inquilino.
• Mantenha e atualize regularmente a propriedade para melhorar a experiência geral de vida.